이거 몰랐으면 진짜 손해! 전세·월세 계약 전 꼭 알아야 할 주의사항 7가지

전세나 월세 계약, 한 번 실수하면 수천만 원이 사라질 수 있습니다.
특히 사회초년생, 자취 시작하는 분들, 신혼부부라면 "모르면 진짜 당한다"는 말이 절대 과장이 아닙니다.
최근 전세 사기 피해자가 급증하면서 계약 전 반드시 체크해야 할 항목들이 많아졌습니다.
이 글은 실제 사례를 바탕으로 전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 주의사항 7가지를 정리했습니다.

✅ 이 글만 저장해두셔도 전세사기·보증금 분쟁을 90% 이상 예방할 수 있습니다.

✅ 1. 등기부등본은 무조건 직접 확인!

📌 계약 전에 등기부등본을 본인이 직접 발급받아 소유자 정보와 권리관계를 꼭 확인해야 합니다.
✔ 근저당, 가압류, 압류 표시가 있으면 절대 계약 NO
✔ 부동산이 보여준 문서 말고 인터넷등기소에서 직접 발급 (700원)
✔ 소유자 이름 = 계약 상대인지 확인
❗ 만약 집이 경매에 넘어가면 보증금 못 받을 수 있습니다.
👉 보증금을 지키는 첫걸음은 바로 ‘등기부등본 확인’입니다.

✅ 2. 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 핵심

📌 보증금을 안전하게 보호받기 위해선 아래 2가지를 꼭 진행해야 합니다.
✔ 전입신고 후 → 확정일자 받기
✔ 동주민센터 또는 정부24에서 신청 가능
✔ 입주일에 전입 가능한지 반드시 확인
❗ 기존 세입자가 먼저 확정일자를 받으면 내 보증금이 후순위로 밀려서 보호받지 못할 수 있어요!

✅ 3. 집주인 본인 확인은 필수

📌 간혹 가짜 집주인이나 ‘대리 계약’으로 사기를 당하는 경우도 있습니다.
✔ 계약서 서명자 = 등기부 상 소유자여야 안전
✔ 신분증 사본, 등본, 위임장(대리일 경우) 요청
✔ 위임 계약 시 인감증명서까지 꼭 받아야 합니다
❗ ‘전세사기’의 상당수가 이 기본 확인을 안 해서 발생합니다.

✅ 4. 월세 계약 시 관리비 내역 확인

📌 “월세가 싸다!”는 이유로 계약했다가 관리비 폭탄 맞는 경우 정말 많습니다.
✔ 관리비에 포함된 항목: 전기, 수도, 인터넷, 청소비 등
✔ 어떤 항목이 포함/별도인지 꼭 확인
✔ 반드시 계약서 특약란에 관리비 내역을 구체적으로 작성
 
예시: "관리비 10만 원 (공동전기·수도 포함, 인터넷 별도)"
❗ 말로만 설명하고 계약서에 안 쓰면 분쟁 시 불리합니다!

✅ 5. 계약금은 반드시 계좌이체로 입금

📌 계약금·보증금을 현금으로 주는 건 매우 위험합니다.
꼭 계좌이체로 송금하세요.
✔ 이체 메모란에 "계약금", "보증금" 등 명시
✔ 소유자 명의 계좌인지 확인
✔ 가족·중개인 명의 계좌는 ❌ 위험신호!
👉 혹시라도 나중에 분쟁 생기면 이체 내역이 법적 증거가 됩니다.

✅ 6. 중개수수료 과다청구? 법정 한도 확인!

📌 간혹 중개인이 법정 한도보다 더 받는 경우도 있습니다.
✔ 월세 1000/50이면 중개보수는 약 20~25만 원 이내
✔ 한국공인중개사협회에서 수수료 계산기 확인 가능
✔ 계약 전 "수수료 얼마인가요?"라고 미리 물어보는 것도 좋습니다
💡 보수율은 협의 가능하니 부담될 경우 조심스럽게 조율해보세요.

✅ 7. 특약사항에 모든 약속 ‘꼭’ 명시

📌 말로만 한 약속은 나중에 아무 의미가 없습니다.
반드시 계약서에 특약으로 남겨야 합니다.
✔ 청소비, 가전 수리, 벽지 교체 등은 특약에 쓰기
✔ 예시: "퇴실 시 청소비 없음", "보일러 고장 시 임대인 부담"
✔ 퇴실 후 분쟁이 생길 수 있는 모든 조건은 문서화 필수!
 
❗ 특약란이 비어있다면 당신은 법적으로 아무런 보호를 못 받을 수 있습니다.

📝 전세·월세 계약 전 체크리스트

다음 항목들을 계약 전에 하나씩 꼭 확인하세요.
✅ 등기부등본 직접 발급받아 권리관계 확인했는가?
✅ 입주일에 전입신고·확정일자 받을 수 있는가?
✅ 계약 상대가 등기부상 소유자인가?
✅ 관리비 항목을 계약서에 정확히 기재했는가?
✅ 계약금은 이체했고 메모와 계좌명이 명확한가?
✅ 중개수수료는 법정 한도 내에서 청구됐는가?
✅ 모든 말로 한 약속을 특약사항에 작성했는가?
 
✔ 이 7가지 체크만 해도 보증금 지키는 계약 가능!

🙋 실제 사례 요약

👩‍💼 사례1
20대 직장인 A씨, 전입신고 미루다가 보증금 후순위 밀림 → 2000만 원 못 돌려받음
👨‍🔧 사례2
월세 싸게 계약한 B씨, 관리비 내역 누락으로 매달 30만 원 이상 부담 → 계약서에 항목 기재 안 돼서 손해

💬 자주 묻는 질문

Q. 확정일자만 받아도 보증금 보호되나요?
A. ❌ 아닙니다. 전입신고 + 확정일자가 동시에 있어야 법적 보호받을 수 있습니다.
Q. 전세보증보험 꼭 가입해야 하나요?
A. 💡 보증금이 크거나 근저당이 잡힌 집이라면 HUG/SGI 보증보험 필수!

✅ 마무리 요약

전세·월세 계약은 인생의 중요한 선택입니다.
몇 백, 몇 천만 원이 오가는 만큼 절대 감으로 계약하면 안 됩니다.
✔ 이 글을 저장해두고
✔ 계약 전 반드시 한 번 더 확인하세요.
🔐 당신의 보증금을 지킬 수 있습니다.

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